Projektfinanzierung Bank Vergleich

Projektfinanzierung für Immobilien – Bank Angebote vergleichen

Der Begriff „Projektfinanzierung“ beschreibt eine sehr spezifische Darlehensvariante. Dabei geht es nicht darum, das Hornbach-Projekt „Gartenzaun“ zu finanzieren.

Eine Projektfinanzierung greift im siebenstelligen oder höheren Bereich. Das Projekt selbst basiert in der Regel auf der Kooperation aus mehreren Beteiligten.

Projektfinanzierung – die Definition

Im Gegensatz zu einem klassischen Firmenkredit finanziert sich eine Projektfinanzierung aus sich, aus dem generierten Cash-Flow, heraus. Angenommen, ein Unternehmen finanziert eine neue Produktionsanlage zu den bereits bestehenden fünf. Die Kosten für das Darlehen werden aus dem Gesamtertrag des Unternehmens beglichen, nicht aus der einzelnen Produktionsleistung der neuen Maschine heraus. In diesem Fall ist nicht die Rede von einer Projektfinanzierung, sondern von einem klassischen Betriebsmittelkredit.

Typische Beispiele für Projektfinanzierungen sind

• Kraftwerke
• Infrastruktur
• Staudämme
• Raffinerien
• Pipelines
• In kleinerem Rahmen auch Bauträgermaßnahmen.

Bei einer Projektfinanzierung handelt es sich häufig um eine multinationale Finanzierung, da meist Unternehmen aus verschiedenen Ländern bei der Umsetzung eines großen Projektes beteiligt sind.

Projektfinanzierungen kommen auch zum Tragen, wenn die beispielsweise die politische Situation im betreffenden Land keine klassische Finanzierung zulässt. Weitere Gründe für Projektfinanzierungen können eine zu dünne Kapitaldecke der Beteiligten oder keine wirklich überzeugenden Bilanzen sein.

Juristisches Konstrukt bei einer Projektfinanzierung

Üblicherweise gründen die Beteiligten im Vorfeld eine Projektgesellschaft, die sowohl juristisch als auch ökonomisch autonom agiert. Die Geschäftsführung liegt bei einer zu gründenden Betreibergesellschaft.

Das Eigenkapital stammt von „Sponsoren“, sprich institutionellen Geldgebern. Die Aufnahme der Fremdmittel erfolgt durch die Projektgesellschaft.

Im Bereich von Bauträgermaßnahmen fällt das ganze etwas kleiner aus. Aber oft genug finden sich auf den Baustellenplakate Aufschriften „realisiert durch die XY Projektgesellschaft“. Der Umstand Immobilienfinanzierung deutet an, dass in diesem Wirtschaftszweig auch die Haftungsfrage eine Rolle spielt. Bei entsprechender  Konstellation des Firmenkonsortiums bleibt die Projektgesellschaft am Ende als einzig haftendes Glied in der Kette übrig.

Die Merkmale einer Projektfinanzierung

Projektfinanzierungen sind nicht einheitlich gestrickt. Die Projektgesellschaft hat mehrere Optionen zur Umsetzung.

Cash-Flow related Lending

Die Bedienung der Projektfinanzierung erfolgt ausschließlich aus dem Cash-Flow heraus. Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben des Projektes muss ausreichen, um Zins und Tilgung zu tragen. Die Darlehensaufnahme wird dahin gehend spannend, als die Zeit vor Produktionsbeginn der zu erstellenden Anlage mitfinanziert werden muss. Geht man bei dem Projekt von einem Staudamm aus, gehen einige Jahre ins Land, bis Erträge generiert und die Darlehen zurückgezahlt werden können. Die durch einen Betriebsmittelkredit finanzierte Produktionsanlage kann vom ersten Tag nach Installation anfangen, sich zu amortisieren.

Projektfinanzierungen müssen in der Regel ohne dingliche Sicherheiten für die Bank auskommen. Zusammengefasst, die Bank hat keine Sicherheit, das Projekt generiert in den ersten Jahren nur Kosten, keine Erträge – keine ideale Voraussetzung für die Kreditvergabe. Die Lösung für die Geldgeber liegt in diesem Fall in Einstiegsklauseln im Vertragswerk. Diese können unter anderem vorsehen, dass sie in der Geschäftsführung mitwirken können. Zusätzlich besteht die Option, in laufende Verträge einzusteigen und das Controlling der Projektgesellschaft zu übernehmen.

Off Balance Sheet-Finanzierung

Hinter diesem Term verbirgt sich ein Finanzierungsmodell, welches die Sponsoren, sprich die Investoren, betrifft. „Off Balance“ heißt übersetzt „bilanzneutral“. Die Investoren müssen in Normalfall ihre Bilanzen nicht konsolidieren. Daraus ergibt sich, dass die aufgenommenen Projektfinanzierungen nur in den Büchern der Projektgesellschaft auftauchen. Das hat den Vorteil, dass die Bonität der Investoren nicht angegriffen wird und sich auch die Bilanzkennzahlen nicht verschlechtern (siehe Baugewerbe). Die Investoren müssen nur für die Vermögensgegenstände und das Eigenkapital der Projektgesellschaft haften.

Auf der anderen Seite können die internen Verträge zwischen Projektgesellschaft und Investoren jedoch einige Kriterien enthalten, die auch die Investoren in die Pflicht nehmen:

• Nachschusspflicht, wenn die Eigenkapitaldecke der Projektgesellschaft zu dünn wird.
• Abgabe von Garantien

 Risk Sharing

Beim Finanzierungsmodell des Risk Sharings zieht die Haftung weite Kreise. Sie beschränkt sich nicht nur auf die Projektgesellschaft und deren Investoren. Sie bindet alle an dem Projekt Beteiligten mit ein. Dazu zählen unter anderem

• Lieferanten
• Handwerker
• Betreiber
• Abnehmer
• Geldgeber
• Investoren
• Versicherer
• Die Projektgesellschaft selbst

Das Thema Versicherung greift vor allem, wenn es sich um ein multinationales Projekt handelt. Transport- und Exportversicherungen stehen in diesem Fall an erster Stelle. Handelt es sich um ein Projekt mit öffentlicher Förderung, sind auch die öffentliche Hand durch Garantien oder national übergreifenden Institutionen wie Weltbank oder Europäische Investitionsbank eingebunden. Es wird an dieser Stelle deutlich, dass es sich bei vielen Projektfinanzierungen tatsächlich um ein größeres Kaliber handelt, als bei einem Betriebsmittelkredit.

Die Zusammensetzung der Geldmittel

Eine Projektfinanzierung wird nicht von der Hausbank vergeben. Es bedarf in den meisten Fällen eines Bankenkonsortiums unter Leitung eines Konsortialführers. Aufgrund des erst später einsetzenden Cash-Flows zur Rückführung der Kredite sind Projektfinanzierungen häufig mit Laufzeiten von 15 Jahren und mehr ausgestattet. Neben den klassischen Bankkrediten werden bei richtig großen Vorhaben auch Fremdmittel durch die Ausgabe von Anleihen aufgenommen.

Fließen die ersten Überschüsse, dienen diese zunächst dazu, das fertiggestellte Projekt über die Anlaufphase hinaus am Leben zu halten. Erst in der Folge werden dann zunächst die Geldgeber, sprich Banken, bedient. Die Ausschüttung für die Eigenkapitalgeber rangiert am Ende der Reihe der Begünstigten.