Mietkauf für Unternehmen – Gewerbeimmobilien & Objektfinanzierung

Mietkauf von Immobilien für Unternehmen – Anbieter Vergleich

Mietkauf für Unternehmen wird häufig und irrtümlich mit Leasing gleich gestellt. Leasing klingt vermutlich nicht so hausbacken. Dabei handelt es sich bei Mietkauf um ein gänzlich anderes Konstrukt, welches wir hier mit seinen Vorteilen und Nachteilen vorstellen möchten.

 

 

Kaufen, mieten, leasen oder mietkaufen? Wo liegen die Unterschiede?

Ein Unternehmen, das eine Maschine oder ein Fahrzeug anschaffen möchte, hat vier Optionen zur Auswahl:

• Der Kauf: Der Gegenstand geht mit sofortiger Wirkung, auch bei Ratenzahlung, auf den Erwerber über.
• Die Miete: Das Unternehmen mietet auf bestimmte oder unbestimmte Zeit einen Gegenstand, gibt ihn dann wieder zurück.
• Das Leasing: Die Leasingrate ergibt sich aus dem Neupreis abzüglich dem kalkulatorischen Restwert, geteilt durch die Anzahl der Raten.
• Der Mietkauf: Das Unternehmen mietet einen Gegenstand mit der festen Intention, Eigentümer zu werden.

Während bei Kauf und Miete die künftigen Eigentums- und Nutzungsverhältnisse klar geregelt sind, fallen sie beim Leasing schon etwas anders aus. Der Leasingnehmer kann, muss aber am Ende der Vertragsdauer den Gegenstand mit einer Schlusszahlung ablösen. Full-Leasing beinhaltet auch Kosten für mögliche Versicherungen und Wartungsarbeiten, welche mit der Rate abgegolten werden.

Beim Mietkauf sind die aktuellen und künftigen Eigentumsverhältnisse auch von Anfang an geregelt. Der Mieter erklärt verbindlich, dass der gemietete Gegenstand am Ende der vereinbarten Mietdauer in sein Eigentum übergeht. Im Jahr 2017 stieg das Mietkaufvolumen um 10,4 Prozent auf 8,5 Milliarden Euro. Dass Mietkauf gegenüber Leasing allerdings immer noch ein Nischendasein führt, belegt die Zahl des Bundesverbandes Deutscher Leasing-Anbieter e.V. für 2020. Immerhin 220 Milliarden Euro betrug das Volumen laufender Leasingverträge.

Steuerliche Auswirkung des Mietkaufs

Es wird in der Praxis zwischen echtem und unechtem Mietkauf unterschieden. Dahinter verbirgt sich keine moralische Wertung, sondern definiert den Sachverhalt. Die Unterschiede in der Übersicht:

	Echter Mietkauf	Unechter Mietkauf
Kaufabsicht	Zunächst nur Mietverhältnis mit Kaufoption	Kaufabsicht steht bei Vertragsabschluss fest.
Mietdauer	Offen, Käufer kann die Option willkürlich ausüben.	Fester Vertrag mit vorgegebener Laufzeit
Kaufpreis	Ergibt sich bei Ausübung der Option. In der Regel der Zeitwert.	Steht bereits bei Vertragsabschluss fest.
Anrechnung der Miete	Ja	Ja

 

 

Der unechte Mietkauf im Detail

Der unechte Mietkauf findet in der Praxis häufiger Anwendung. Durch die Rahmenbedingungen können Verkäufer und Käufer langfristiger planen, als mit den möglichen Spontanentscheidungen beim echten Mietkauf. Der Mieter erklärt bei Vertragsabschluss die Übernahme der Sache in sein wirtschaftliches Eigentum zum vereinbarten Termin.

Dadurch muss der Käufer den Mietgegenstand sofort in der eigenen Bilanz ausweisen. Dies geschieht auf der Aktivseite. Die Kaufpreisschuld erscheint auf der Passivseite der Bilanz. Die zu zahlende Miete wird als Ratenzahlung ausgewiesen. Der Vorteil für den Käufer liegt darin, dass der die Mietsache jetzt vom ersten Moment an abschreiben kann.

Es ist bei einem unechten Mietkauf allerdings üblich, dass die gezahlte Miete nicht in vollständiger Höhe auf den Kaufpreis angerechnet wird. Normalerweise werden 80 Prozent bis 90 Prozent der gezahlten Miete kalkuliert. Handelt es sich um eine gleichbleibende Ratenzahlung, liegen die Raten über dem tatsächlichen Wert des Wirtschaftsgutes, geteilt durch die Mietdauer.

Bei einer erhöhten Schlussrate schlägt sich die anteilige Anrechnung der Rate in der überhöhten Abschlussrate nieder.

Mietkauf: Eigentumserwerb von der ersten Rate an

Der Unterschied zum Leasing besteht darin, dass der Käufer bereits mit der ersten Rate beginnt, Teileigentum an der Mietsache zu erwerben. Mietkauf beinhaltet allerdings auch, dass der Käufer für den ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache verantwortlich ist. Der Vermieter ist von Versicherungen oder Wartungsverträgen für die Mietsache entbunden.

Wann lohnt sich Mietkauf?

Üblicherweise finanzieren Unternehmen Käufe entweder durch vorhandene Rücklagen oder durch einen Bankkredit. Ein Unternehmen hat aufgrund seiner Bonität eine fiktive Kreditlinie bei der Bank. Je mehr finanziert wird, um so mehr schmilzt diese Linie. Dies kann kritisch werden, wenn beispielsweise Warenfinanzierungen einer Investition in eine Maschine gegenüberstehen.

Mit einem Mietkauf lässt sich dieses Problem lösen. Der Mietkauf wirkt sich nicht auf die Kreditlinie des Unternehmens aus, der Spielraum für Warenfinanzierungen bleibt erhalten. Gleiches gilt für die Eigenmittel, die weiterhin für unvorhergesehene Ausgaben geschont werden können.

Ideal bei staatlicher Förderung

Angenommen, ein Unternehmer möchte eine weitere Produktionsmaschine erwerben. Er könnte, da sie den Vorgaben einer regionalen Wirtschaftsförderung entspricht, einen Förderzuschuss zum Kaufpreis erhalten. Mit Leasing wäre das nicht möglich. Da er aber im Rahmen des Mietkaufs ja Eigentümer wird, steht ihm die Förderung zu.

Damit kommen wir zum nächsten Vorteil bei Mietkauf. Die Vertragsgestaltung über die Zahlungsmodalitäten liegt bei den Vertragspartnern. Der Zahlungsplan könnte wie folgt aussehen:

• Höhere Anzahlung, niedrigere Folgeraten
• Gleichbleibende Raten über die gesamte Laufzeit
• Niedrigere Raten während der Laufzeit, höhere Schlussrate

Bleiben wir bei dem Beispiel der staatlichen Förderung. Auch angenommen, diese wird in einer Summe als Zuschuss gezahlt. Damit kann der Unternehmer eine größere Anzahlung leisten und die künftigen Mietzahlungen entsprechend senken.

Nun kann der Fall eintreten, dass das Unternehmen die vereinbarte höhere Schlussrate aufgrund eines Umsatzeinbruchs nicht entrichten kann. In diesem Fall lässt sich die Schlusszahlung durch weitere ratierliche Mietzahlungen ersetzen. Der endgültige juristische Eigentumsübertrag findet dann erst zu einem späteren Zeitpunkt statt.

Das Risiko beim Mietkauf

Die positiven Aspekte überwiegen eindeutig. Sie überwiegen für den einen oder anderen Unternehmer auch im direkten Vergleich zum Leasing. Dennoch birgt der Mietkauf auch ein Risiko.

Angenommen, der Vermieter gerät in wirtschaftlich schweres Fahrwasser und meldet Insolvenz an. In diesem Fall ist es fraglich, ob das angestrebte Kaufgeschäft noch abgewickelt werden kann, oder ob die Mietsache in die Insolvenzmasse des Vermieters übergeht.